Commission de l'agent immobilier : quand est-elle exigible ? Ce que dit la Cour de cassation en 2026

Pourquoi la question de l'exigibilité de la commission est cruciale

Pour un agent immobilier, la commission n'est pas automatique. Même après des mois de travail — visites organisées, acheteurs trouvés, vendeur satisfait — la commission peut lui être refusée si les conditions légales ne sont pas remplies au moment de la demande.

La Cour de cassation le rappelle régulièrement, et son arrêt du 26 mars 2026 (3e chambre civile) en est l'illustration la plus récente : une agence qui avait correctement réalisé la mise en relation s'est vu refuser sa commission, faute d'avoir pu démontrer la réunion des conditions légales d'exigibilité. La Cour a relevé que l'agence ne sollicitait pas la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, ce qui privait sa demande de tout fondement juridique.

Ce cas n'est pas isolé. La troisième chambre civile a rendu plusieurs décisions dans ce sens entre 2024 et 2026. Comprendre les conditions d'exigibilité n'est pas une formalité — c'est la condition pour ne pas travailler gratuitement.

L'article 6 de la loi Hoguet : les 3 conditions cumulatives

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) pose le cadre légal de la commission de l'agent immobilier. Pour être exigible, la commission doit répondre à 3 conditions cumulatives — toutes les trois doivent être remplies simultanément :

Condition 1 — Un mandat écrit préalable

L'agent doit disposer d'un mandat de vente (ou de recherche) signé avant toute démarche commerciale. Ce mandat doit comporter les mentions obligatoires du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : désignation du bien, prix, montant des honoraires, durée, numéro d'inscription au registre des mandats.

Un agent qui effectue des visites sans mandat préalable ne peut réclamer aucune commission — même si la vente est conclue grâce à son travail.

Condition 2 — Une opération effectivement conclue

La commission n'est exigible que lorsque l'opération est effectivement réalisée. La loi Hoguet vise la conclusion d'un acte authentique — autrement dit, la signature chez le notaire. Une promesse synallagmatique de vente (compromis) constitue en principe une opération conclue au sens de l'article 6.

C'est précisément là que l'arrêt du 26 mars 2026 est instructif : une promesse unilatérale de vente ne constitue pas, à elle seule, une opération conclue au sens de la loi Hoguet. L'option n'est pas encore levée, la vente n'est pas ferme — la commission ne peut pas être réclamée à ce stade. L'agence qui demande sa commission après une promesse unilatérale, sans en demander la requalification, perd son droit.

Condition 3 — Une intervention effective et déterminante de l'agent

L'agent doit être à l'origine de la mise en relation entre le vendeur et l'acheteur. Cette intervention doit être la cause directe de la conclusion de la vente. Si l'acheteur avait déjà connaissance du bien par un autre canal, ou si la vente s'est conclue sans lien avec le travail de l'agent, la commission ne peut être réclamée.

C'est ici qu'intervient le bon de visite : il constitue la preuve datée et signée que l'agent a organisé une visite, que l'acheteur a découvert le bien par son intermédiaire, et qu'il avait connaissance du mandat confié à l'agence.

Bon de visite et preuve de mise en relation : le maillon manquant de nombreux dossiers

Dans les litiges portant sur la commission, la condition n° 3 est la plus disputée. Le vendeur ou l'acheteur peut toujours contester que l'agent soit à l'origine de la vente. Sans preuve documentée, l'agent perd.

Le bon de visite remplit précisément cette fonction de preuve :

• Il atteste de la **date de la visite** organisée par l'agent
• Il mentionne le **bien concerné** (désignation ou adresse)
• Il porte la **signature de l'acheteur**, prouvant qu'il a visité via l'agence
• Il fait le lien avec le **mandat** (numéro, agence mandatée)

Sans bon de visite signé, l'agent ne dispose que de sa parole contre celle de l'acheteur ou du vendeur. Avec un bon de visite archivé et horodaté, il dispose d'une pièce opposable en justice.

L'arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2026 a d'ailleurs confirmé ce rôle central : un acheteur a été condamné à 150 000 € pour contournement d'agence, la pièce maîtresse du dossier étant un bon de visite électronique signé, conservé avec son certificat de signature SHA-256.

Les erreurs qui font perdre la commission

À la lumière de la jurisprudence 2024-2026 de la Civ3, plusieurs erreurs sont récurrentes dans les dossiers perdus par les agents :

Erreur 1 — Réclamer la commission sur promesse unilatérale Comme l'illustre l'arrêt du 26 mars 2026 : si le vendeur a signé une promesse unilatérale (et non un compromis), la commission n'est pas encore exigible. Il faut attendre la levée d'option ou la signature de l'acte authentique.

Erreur 2 — Mandat expiré au moment de la conclusion Si le mandat a expiré entre la date de la visite et la date de signature chez le notaire, la commission peut être contestée. Le mandat doit être en cours de validité au moment de la conclusion de la vente.

Erreur 3 — Absence de bon de visite ou bon non signé Un bon de visite non signé par l'acheteur n'a aucune valeur probatoire. Un bon signé après la visite (et non avant) peut être contesté. Un bon signé sur papier, perdu ou dégradé, ne prouve rien au tribunal.

Erreur 4 — Bon de visite qui mentionne l'adresse avant signature Si l'acheteur dispose de l'adresse du bien avant d'avoir signé, il peut contacter le vendeur directement. La preuve de la mise en relation devient alors compliquée à établir — l'acheteur peut soutenir qu'il a trouvé le bien autrement.

Ce que Visito corrige mécaniquement

Un logiciel de bon de visite numérique comme Visito adresse directement ces risques :

• **Adresse masquée jusqu'à signature** : l'acheteur ne peut pas contacter le vendeur avant d'avoir signé — ce qui bloque le contournement à la source
• **Horodatage certifié (SHA-256)** : chaque bon porte une date et une heure incontestables, exploitables devant un tribunal
• **Archivage automatique** : les bons sont conservés dans un espace sécurisé, accessibles à tout moment depuis le tableau de bord
• **Certificat de signature** : contient l'identité du signataire, l'adresse IP, la date — autant d'éléments qui renforcent la valeur probatoire en cas de litige

Pour que la valeur juridique du bon de visite soit pleine et entière au moment du litige, il faut que le document soit signé, daté, archivé et opposable. C'est précisément ce que garantit un bon de visite numérique certifié.

Ce qu'il faut retenir

La commission de l'agent immobilier n'est pas acquise dès la visite. Elle repose sur 3 conditions légales cumulatives (mandat valide, opération conclue, intervention déterminante), que la Cour de cassation contrôle avec rigueur depuis 2024.

L'arrêt du 26 mars 2026 rappelle qu'une promesse unilatérale ne suffit pas à déclencher l'exigibilité. L'arrêt du 7 mai 2026 montre que le bon de visite signé reste la pièce centrale pour prouver la mise en relation.

Un agent qui gère ses bons de visite avec rigueur — signature avant la visite, archivage certifié, adresse masquée — se protège sur les 3 conditions à la fois. C'est la différence entre gagner et perdre au tribunal.