Registre des mandats, bon de visite, visite virtuelle : trois outils, trois obligations différentes

Un agent qui cherche à s'équiper tape souvent les mêmes mots : « logiciel immobilier », « registre des mandats », « bon de visite numérique ». Les résultats mélangent des produits qui n'ont pourtant presque rien en commun.

Trois obligations distinctes se cachent derrière ces recherches, et aucun outil ne les couvre toutes les trois. Confondre les trois, c'est soit payer pour une fonction qu'on a déjà, soit croire qu'on est couvert alors qu'on ne l'est pas.

Voici ce que recouvre chacune, qui fait quoi, et comment savoir laquelle vous manque.

Obligation 1 — Le registre des mandats : une obligation légale, sanctionnée

C'est la seule des trois qui soit imposée par un texte.

L'article 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose au titulaire de la carte professionnelle de tenir un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté, où les mandats sont inscrits dans l'ordre chronologique et sans discontinuité. Le numéro d'inscription doit être reporté sur l'exemplaire du mandat remis au mandant.

La sanction est lourde, et souvent sous-estimée : l'absence de numéro d'inscription sur le mandat est une cause de nullité absolue. Un mandat nul, c'est une commission perdue, même si la vente se fait.

Le registre peut être tenu sous forme électronique, dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil. C'est ce que permettent les outils spécialisés.

Qui fait ça : Protexa est le nom qui revient le plus souvent sur cette fonction. L'éditeur annonce la tenue dématérialisée des registres loi Hoguet — transaction, gestion, répertoire — avec réservation de numéros à distance, export PDF signé numériquement en cas de contrôle, et une signature électronique intégrée. Tarif annoncé à partir de 8 € HT par mois. La société a été rachetée par La Boîte Immo.

Ce que ça ne couvre pas : le registre enregistre vos mandats. Il ne trace pas qui a visité quel bien, ni quand.

Obligation 2 — Le bon de visite : pas une obligation légale, mais votre seule preuve

Aucun texte n'impose le bon de visite. Et pourtant, c'est souvent le seul document qui vous sauve.

Quand un acheteur passe en direct avec le vendeur après avoir visité avec vous, c'est le bon de visite signé qui établit que cet acheteur connaissait votre intervention. Sans lui, la preuve devient très difficile à rapporter.

La jurisprudence récente est sans ambiguïté sur ce point — nous l'avons détaillée dans notre article sur la valeur juridique du bon de visite et dans celui consacré au contournement d'agence.

Deux questions reviennent constamment, et elles ont leur propre réponse :

• Combien de temps un bon de visite reste-t-il valable ? Aucune durée légale : voir ce que retiennent les tribunaux.
• Une signature électronique tient-elle devant un juge ? Oui, et souvent mieux que le papier : voir notre analyse des articles 1366 et 1367 du code civil.

Ce que ça ne couvre pas : un bon de visite ne remplace pas le registre des mandats. Ce sont deux documents, deux finalités, deux moments différents.

Obligation 3 — La visite virtuelle : un outil commercial, pas juridique

Troisième famille, souvent confondue avec la deuxième à cause du mot « visite ».

enVisite, par exemple, est une solution de visite virtuelle 360° : l'agent photographie le bien, la visite se diffuse sur les portails et les réseaux, et une interface permet d'accompagner un client à distance en synchronisant les écrans. L'éditeur annonce trois formules, de 49 € à 149 € par mois selon le nombre de visites hébergées, et propose la signature électronique de bons de visite en option à la carte.

C'est un excellent outil pour montrer un bien. Mais son métier premier est la mise en valeur commerciale, pas la traçabilité juridique.

Le piège : croire qu'une visite virtuelle vous protège. Elle attire des prospects ; elle ne prouve pas qu'un acheteur donné est passé par vous.

Le tableau que personne ne fait

Un agent correctement équipé a besoin du premier et du deuxième. Le troisième relève du confort commercial.

Comment savoir ce qui vous manque

Trois questions, trois réponses franches.

1. Vos mandats portent-ils tous un numéro d'inscription ? Si vous tenez encore un registre papier, vérifiez que la numérotation est continue et qu'aucune page n'a été arrachée. Une discontinuité se repère immédiatement lors d'un contrôle.

2. Si un acheteur achetait demain en direct, que produiriez-vous ? Si la réponse est « un bon de visite papier rangé quelque part », demandez-vous dans quel état il sera dans dix-huit mois, et comment vous prouverez sa date.

3. L'adresse du bien figure-t-elle sur vos bons de visite ? C'est le point le plus souvent négligé. Un bon de visite qui affiche l'adresse complète donne à l'acheteur exactement ce dont il a besoin pour contacter le vendeur sans vous. Nous avons documenté ce mécanisme dans notre article sur l'adresse masquée.

Où se situe Visito

Visito couvre la deuxième obligation, et uniquement celle-là : le bon de visite numérique, signé électroniquement, horodaté, avec l'adresse du bien masquée jusqu'à la signature.

Nous ne tenons pas votre registre des mandats, et nous ne faisons pas de visite virtuelle. Si c'est ce que vous cherchez, les outils cités plus haut font ce travail.

En revanche, si vous voulez qu'un bon de visite tienne devant un juge dix-huit mois après la visite, c'est exactement ce pour quoi Visito a été conçu. Vous pouvez voir comment ça fonctionne ou créer un compte en quelques minutes — y compris si vous êtes mandataire en réseau, où l'adresse du bien est rarement protégée par défaut.

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Sources : article 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; arrêté du 15 septembre 1972 fixant le modèle des registres des mandats ; articles 1365 et suivants, 1366 et 1367 du code civil. Les fonctionnalités et tarifs mentionnés pour Protexa et enVisite sont ceux annoncés publiquement par leurs éditeurs en octobre 2026 ; ils peuvent évoluer, et seules leurs conditions commerciales font foi. Cet article présente des faits publics à titre informatif et ne constitue ni un conseil juridique, ni un classement de produits.