Mandat de vente expire : la commission est-elle perdue ?

Un vendeur signe un mandat de trois mois. Le mandat arrive a son terme sans etre renouvele. Six semaines plus tard, le bien est vendu — a un acquereur que l'agence avait fait visiter.

L'agent peut-il encore reclamer sa commission ? La reponse surprend souvent les deux parties : la clause penale du mandat ne sert plus a rien, mais le droit a commission n'est pas automatiquement perdu. Tout se joue alors sur un seul point : la preuve de l'entremise.

Ce que le mandat expire perd — et c'est beaucoup

Un mandat echu ne confere plus aucun pouvoir a l'agent. La consequence la plus lourde concerne la clause penale.

La Cour de cassation l'a juge sans ambiguite : lorsque le mandat etait expire a la date des faits reproches, la clause penale n'avait pas vocation a s'appliquer (Cass. 1re civ., 13 mars 2019, pourvoi n° 18-12.605).

Autrement dit, la clause qui prevoyait une indemnite en cas de vente conclue sans l'agence s'eteint avec le mandat qui la portait. Le vendeur retrouve sa liberte de traiter.

Il faut bien comprendre d'ou vient cette clause pour saisir pourquoi elle disparait. L'article 78 du decret n° 72-678 du 20 juillet 1972 encadre strictement les clauses d'exclusivite et les clauses penales : elles ne recoivent application que si elles resultent d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a ete remis au mandant, et elles doivent etre mentionnees en caracteres tres apparents. Le meme article plafonne leur montant : la somme ne peut pas depasser les honoraires stipules au mandat pour l'operation a realiser.

Ce texte organise la vie de la clause pendant le mandat — y compris la faculte de denoncer, passe un delai de trois mois a compter de la signature, moyennant un preavis de quinze jours par lettre recommandee avec avis de reception. Il n'organise nulle part sa survie apres le terme. C'est exactement ce que la decision de 2019 tire comme consequence.

Ce qui reste : l'entremise, et rien d'autre

Reste le socle du droit a commission, pose par l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Son texte est net :

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, representatif d'honoraires [...] n'est du aux personnes indiquees a l'article 1er ou ne peut etre exige ou accepte par elles, **avant qu'une des operations visees audit article ait ete effectivement conclue** et constatee dans un seul acte ecrit contenant l'engagement des parties.

Deux conditions se cumulent donc : une operation effectivement conclue, et une operation conclue par l'entremise de l'agent. La Cour de cassation rappelle regulierement que l'agent immobilier ne peut pretendre a une commission que lorsqu'il presente un acquereur (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, pourvoi n° 21-22.073).

Le mandat expire ne fait pas disparaitre ce fondement-la. Si l'agence demontre que la vente s'est realisee avec un acquereur qu'elle avait presente, le debat redevient possible — mais il se deplace entierement sur le terrain de la preuve.

La preuve d'entremise : ce que les juges examinent

C'est ici que la pratique quotidienne devient decisive. Quand la clause penale ne joue plus, l'agence doit etablir un lien concret entre son travail et la vente conclue.

Les elements qui portent cette demonstration sont ceux que l'agence a construits au moment de la visite, pas apres :

**le bon de visite signe**, qui etablit qu'une personne identifiee a visite un bien identifie, a une date certaine ;
**la concordance** entre l'acquereur final et le visiteur ;
**la chronologie** entre la visite et la signature ;
**les echanges** qui tracent les diligences accomplies (offres transmises, negociations engagees).

Le bon de visite ne cree aucune obligation de payer : sa valeur est probatoire, pas contractuelle. Il ne remplace pas le mandat, qui reste le seul fondement de la remuneration (articles 72 et 73 du decret de 1972 : pas de negociation sans mandat ecrit prealable, et remuneration limitee a celle dont les conditions de determination figurent au mandat).

Mais quand le mandat est expire et que la clause penale est hors jeu, le bon de visite devient souvent la seule piece datee qui rattache l'acquereur a l'agence. Un document signe a la main, retrouve des mois plus tard dans un classeur, sans horodatage verifiable, pese peu face a un acquereur qui conteste avoir visite avec l'agence.

Deux points que les deux parties sous-estiment

Le juge peut moderer une penalite. Meme lorsque la clause penale est applicable — donc mandat en cours — l'article 1231-5 du code civil permet au juge de moderer ou augmenter d'office la penalite convenue si elle est manifestement excessive ou derisoire. Une clause n'est jamais un chiffre intouchable.

L'action se prescrit. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans a compter du jour ou le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l'exercer (article 2224 du code civil). Un droit a commission ne se reclame pas indefiniment.

Ce qu'il faut en retenir cote agence

Le mandat expire ne ferme pas tout, mais il retire le filet de securite. Quand il tombe, trois reflexes changent la donne :

**Surveiller les echeances.** Un mandat renouvele dans les formes conserve sa clause penale ; un mandat laisse expirer la perd.
**Tracer les visites des le premier jour**, avec une date qui ne se discute pas. La preuve d'entremise ne se reconstitue pas apres coup.
**Ne pas confondre les documents.** Le mandat fonde la remuneration, le bon de visite prouve la diligence. L'un sans l'autre laisse l'agence a decouvert.

C'est precisement ce que permet un bon de visite numerique : une signature horodatee, conservee, retrouvable — et une adresse du bien masquee tant que le document n'est pas signe.

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*Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 ; decret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 72, 73 et 78 ; code civil, articles 1231-5 et 2224 ; Cass. 1re civ., 13 mars 2019, n° 18-12.605 ; Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073. Cet article presente l'etat du droit a sa date de publication et ne constitue pas une consultation juridique.*