Devoir de vigilance de l'agent immobilier : la fin du « simple relais » d'informations (Cass. 2025)

Un arrêt qui change la donne pour tous les agents

Le 13 novembre 2025, la Cour de cassation (3e chambre civile, n° 23-18.899) a rendu une décision qui redéfinit le périmètre du devoir de vigilance de l'agent immobilier. En résumé : transmettre à l'acheteur les déclarations du vendeur sans les vérifier engage désormais la responsabilité de l'agent.

Jusqu'ici, beaucoup d'agents se considéraient comme un « relais » neutre entre vendeur et acquéreur. Cet arrêt met fin à cette posture.

Les faits : une toiture « contrôlée tous les deux ans »

Dans l'affaire jugée, un vendeur avait déclaré à l'agent que sa toiture était « contrôlée tous les deux ans ». L'agent a transmis cette information à l'acquéreur telle quelle, sans demander de justificatif (facture d'entretien, rapport de couvreur, attestation).

Après la vente, des désordres importants ont été découverts sur la toiture. L'acquéreur s'est retourné contre l'agent immobilier.

La défense de l'agent : « J'ai simplement relayé ce que le vendeur m'a dit. Je ne suis pas expert en toiture. »

La Cour de cassation : cette défense ne tient plus.

Ce que la Cour exige désormais

La Cour de cassation pose quatre obligations de diligence professionnelle :

1. Demander les justificatifs

Lorsque le vendeur avance une affirmation susceptible d'influencer la décision de l'acquéreur (état de la toiture, travaux récents, conformité électrique, absence de sinistres, etc.), l'agent doit demander les pièces : factures, rapports d'intervention, attestations d'entretien, procès-verbaux.

2. Vérifier la cohérence

Si des documents sont fournis, l'agent doit vérifier leur cohérence avec la réalité visible du bien. Une facture de réfection de toiture datant de 15 ans ne corrobore pas une déclaration de « contrôle tous les deux ans ».

3. Qualifier l'information pour l'acquéreur

Si le vendeur ne fournit pas de justificatif, l'agent ne peut pas rester silencieux. Il doit informer l'acquéreur que l'information est une déclaration non prouvée du vendeur et qu'aucun document ne la corrobore.

4. Recommander des vérifications complémentaires

L'agent doit conseiller à l'acquéreur de faire réaliser ses propres vérifications (diagnostic, expertise) sur les points non documentés. Cette recommandation doit être tracée par écrit.

Les textes qui fondent cette obligation

L'arrêt s'appuie sur deux fondements du Code civil :

• **Article 1231-1** (responsabilité contractuelle) : l'agent est tenu d'exécuter son contrat avec la diligence attendue d'un professionnel. Ne pas vérifier une information transmise à l'acquéreur constitue un manquement.

• **Article 1643** (garantie des vices cachés) : même si le vendeur est le premier responsable d'un vice caché, l'agent qui a relayé sans vérifier une information fausse engage sa propre responsabilité.

Ces textes se combinent avec les obligations de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) qui impose à l'agent un devoir de conseil et d'information envers toutes les parties.

Conséquences pratiques : la traçabilité devient obligatoire

Ce que cet arrêt change concrètement pour les agents et mandataires :

Avant chaque visite

• Demander au vendeur les justificatifs de ses déclarations (travaux, entretien, conformité)
• Archiver les demandes et les réponses (email, message, courrier)
• Si le vendeur refuse ou ne fournit rien : le noter par écrit

Pendant la visite

• Ne jamais affirmer ce que le vendeur déclare sans preuve
• Utiliser des formulations claires : « Le vendeur déclare que... » et non « La toiture a été refaite »
• Documenter la visite : [bon de visite signé](/blog/valeur-juridique-bon-de-visite), photos, notes

Après la visite

• Envoyer un récapitulatif écrit des informations transmises
• Mentionner explicitement les points non documentés
• Recommander les vérifications complémentaires par écrit

Le bon de visite comme premier maillon de la traçabilité

Le bon de visite n'est pas qu'un document anti-contournement. C'est aussi le premier acte de traçabilité de la relation entre l'agent et l'acquéreur.

Un bon de visite signé électroniquement avec horodatage certifié prouve :

• La date exacte de la visite
• L'identité de l'acquéreur
• Le bien visité
• Le fait que l'agent a organisé la mise en relation

Combiné à un récapitulatif post-visite et aux échanges documentés avec le vendeur, le bon de visite constitue la base du dossier de preuve que la Cour de cassation attend.

Pour comprendre comment la signature électronique certifiée renforce cette traçabilité, consultez notre article : bon de visite et signature électronique.

Ce que risquent les agents qui ne changent rien

La sanction est simple : la responsabilité contractuelle de l'agent est engagée. Concrètement, l'acquéreur peut réclamer des dommages et intérêts à l'agent pour le préjudice subi du fait de l'information non vérifiée.

Les montants peuvent être significatifs : dans les affaires de toiture, de termites ou de conformité électrique, les préjudices se chiffrent régulièrement en dizaines de milliers d'euros.

Et contrairement à un contournement (où l'agent perd sa commission), ici l'agent paie en plus de perdre.

FAQ — Devoir de vigilance agent immobilier 2025-2026

L'agent doit-il devenir expert technique du bien ?

Non. L'agent n'a pas à réaliser lui-même un diagnostic technique. Mais il doit demander les justificatifs, vérifier leur cohérence avec ce qu'il constate, et alerter l'acquéreur sur les points non documentés. C'est une obligation de diligence, pas d'expertise.

Cette obligation s'applique-t-elle aux mandataires (IAD, Safti, BSK) ?

Oui. Les mandataires sont soumis aux mêmes obligations que les agents titulaires de la carte professionnelle. L'arrêt du 13 novembre 2025 s'applique à tout professionnel intervenant dans la transaction, y compris les mandataires des réseaux.

Comment prouver que j'ai bien rempli mon devoir de vigilance en cas de litige ?

Par la traçabilité documentaire : emails au vendeur demandant les justificatifs, récapitulatifs post-visite envoyés à l'acquéreur, bon de visite signé avec horodatage, notes internes. La preuve repose sur l'écrit. Un échange oral ne suffit pas devant un tribunal.

L'article 1382 (ancien) du Code civil est-il aussi applicable ?

L'arrêt vise les articles 1231-1 (responsabilité contractuelle) et 1643 (vices cachés). L'article 1240 (ex-1382, responsabilité délictuelle) peut s'appliquer si le tiers lésé n'a pas de lien contractuel direct avec l'agent — mais c'est un cas moins fréquent dans les transactions classiques.